Губерния - в лидерах ПФО
Для строительной отрасли Самарской области 2014 год оказался весьма успешным. Даже на фоне Приволжского федерального округа, проявившего неплохой рост темпов и объемов строительства, показатели нашего региона выглядят выигрышно.
Например, по итогам прошлого года ввод жилья на одного человека, проживающего в ПФО, составил, в среднем, 0,57 кв. метра. А в Самарской области - 0,59 кв. метра на человека. Детализируем: в 2014 году региональные застройщики ввели в эксплуатацию 1,88 млн кв. метров жилья, и это - учитывая колебания на строительном рынке и проблемы с получением банковских ресурсов на реализацию проектов.
Отметим, что и сейчас для дальнейшего роста темпов строительства создаются все предпосылки: в 2015 году в строй планируется ввести почти 2 млн кв. метров жилья, что примерно на 6% выше, чем в прошлом году. А что такое почти 2 млн "квадратов" жилья? Это новые дома, новые квартиры примерно для 40 тыс. семей Самарской области.
Причем главную ставку в области делают именно на доступное жилье. Что понятно: наш регион вошел в тройку субъектов ПФО с самой низкой стоимостью квадратного метра на первичном рынке жилья: в среднем чуть больше 40 тыс. рублей. При этом, по прогнозам областного правительства, цена в 2015 году должна даже снизиться. И застройщики, и власти понимают, что от объемов строительства жилья эконом-класса зависит благополучие жителей губернии.

 
Тысячи новых доступных квартир
Один из проектов по строительству доступного жилья эконом-класса - жилой район "Волгарь" в Самаре. Микрорайон активно развивается: в этом году на территории жилого комплекса стартует строительство спортивного комплекса и школы. "В 2014 году здесь были введены в эксплуатацию два многоквартирных 16-этажных жилых дома общей площадью 63,7 тыс. кв. метров, - рассказал президент ГК "Амонд" Ирбег Хугаев. - Квартиры приобрели более тысячи семей. Несмотря на кризис, строительный рынок не рухнул, он продолжает развиваться. В области идет строительство домов эконом-класса в рамках различных госпрограмм по обеспечению населения жильем. Уже в этом году мы планируем сдать семь 16-этажных домов в "Волгаре" общей площадью 85,9 тыс. кв. метров - это более 2 тыс. квартир". Также в планах "Амонда" - начать строительство жилого комплекса в Промышленном районе Самары на ул. Кирова/Молодежная.
Не отстает и "Кошелев-проект", где в прошлом году в новые квартиры въехали 3 тыс. семей. "Вполне естественно, что жилье, которое продается по доступным ценам, априори более привлекательно для населения и всегда будет занимать весомую долю от общего ввода по области, - пояснил председатель совета директоров "Корпорации КОШЕЛЕВ" Владимир Кошелев. - Я убежден, что необходимо развивать и эконом-класс, и бизнес, и индивидуальное строительство ". В 2015 году "Корпорация КОШЕЛЕВ" планирует ввести в эксплуатацию 350 тыс. кв. метров жилья, а это 7700 квартир. Большая часть проекта будет реализована на территории Волжского района.

 
Нашли новые площадки
По мнению губернатора Николая Меркушкина, сегодня главная задача и для властей, и для участников строительного рынка - обеспечить семьи Самарской области доступным, комфортным и современным жильем. А значит - нужно увеличивать темпы жилищного строительства, в том числе и за счет активной подготовки необходимых для новых домов площадок.
"В нашем регионе в этой сфере многие проблемы сдвинулись с мертвой точки, - рассказал глава региона журналистам, комментируя итоги Совета ПФО в Пензе. - Мы сделали очень многое, чтобы получить участки под строительство. Из федеральной собственности в областную переведут дополнительно около тысячи гектаров вокруг Самары, которые можно будет застроить жильем эконом-класса. Это позволит решить очень многие проблемы".
Речь идет о землях ОАО "Племенной завод "Кряж", которые раньше находились в федеральной собственности. Эта территория является перспективной для массового жилищного строительства - примыкает непосредственно к границе Самары и находится недалеко от необходимых магистральных инженерных сетей.
Кроме того, сейчас областные власти получают в распоряжение (в том числе и для СОФЖИ) земли вокруг Тольятти, что тоже позволит строить там жилье. А в Ставропольском районе возле Тольятти в прошлом году уже было введено в эксплуатацию несколько жилых комплексов: "Березовка", "Ладья Благополучия" и "Солнечный".
"Мы стараемся помогать застройщикам с оформлением документов и подведением инженерных коммуникаций, - рассказывает глава Ставропольского района Александр Пучков. - Соглашение по вводу жилья с областным правительством на этот год уже подписали - планируем построить 180 тыс. кв. метров. Губернатор поставил задачу - строить по 1 тысяче квадратных метров на человека, а у нас в районе этот показатель в три раза выше".

 
Запретили строить в "чистом поле"
Вопрос о подготовке полноценных площадок для застройки обсуждали и участники Совета ПФО. Говорили о том, что важно не только получить землю под возведение жилья, но и обеспечить ее необходимыми коммуникациями. Тем более что, по новым правилам, с 1 января 2015 года при проектировании и строительстве жилья застройщики должны учитывать объекты коммунально-бытового назначения и инженерные сети. И это - пожалуй, одно из самых важных изменений в жилищной стратегии.
Подготовить площадки поможет областная госпрограмма "Развитие жилищного строительства до 2020 года", принятая в конце 2013 года. В ее рамках сформирован региональный фонд площадок под жилищное строительство. Эти площадки позволят до 2020 года построить в губернии 11,7 млн кв. метров жилья разного класса.
По информации областного минстроя, на формирование новых площадок под строительство жилья и обеспечение их инженерной инфраструктурой региональному оператору жилищной политики - Самарскому областному фонду жилья и ипотеки (СОФЖИ) - выделено 137 млн рублей субсидий. Предусматривается, что часть площадок СОФЖИ передаст на конкурсной основе другим застройщикам. А в требованиях аукциона будут обозначены критерии федерального центра: 30% построенных квадратных метров должны быть реализованы по ставке жилья эконом-класса - то есть по 33,3 тыс. рублей за 1 кв. метр.
Главное, что теперь застройщики не смогут построить новый микрорайон "в чистом поле". В качестве горького примера можно привести коттеджный поселок Дубрава в Волжском районе, строить который начали в 2006 году. Там планировалось построить 1200 коттеджей, но к 2009 году работы на площадке остановились. При этом застройщик - ООО "Самарагорстрой" - привлек к строительству средства 270 дольщиков. Компания не предусмотрела проектом инженерные сети, в результате 50 возведенных домов оказались непригодными для проживания.
"Принятые меры не могут не радовать, - говорит депутат Самарской губернской думы Алексей Чигенев. - Помню, в Ставропольском районе реализовывали крупный проект строительства жилья, но, как выяснилось, застройщик не подвел инженерные коммуникации, и муниципальным властям пришлось за свой счет устранять все недоделки. А это немалые деньги. Понятно, что жителям новостроек нужны детсады, школы и поликлиники, и сегодня областной минстрой не допускает возникновения подобных ситуаций".

 
Программный подход
По словам полпреда президента РФ в ПФО Михаила Бабича, драйвером жилищного строительства может стать программа "Жилье для российской семьи". По ней начнут возводить жилье эконом-класса, которое потом будут продавать по льготной цене отдельным категориям граждан - активно работающим людям, доход которых недостаточен для покупки недвижимости по рыночной цене.
Конечно, для желающих попасть в программу есть и конкретные требования по уровню доходов и размерам уже имеющейся жилплощади. Льготами могут воспользоваться граждане, проживающие в аварийном и ветхом жилье, многодетные семьи, готовые использовать материнский капитал на приобретение жилья. В перечень включены ветераны и участники боевых действий, сотрудники оборонных предприятий и многие другие. Программа устанавливает и верхний ценовой порог для такого жилья - 35 тыс. рублей за 1 кв. метр, или 80% рыночной стоимости.
Самарский регион одним из первых в России заявил о своем желании участвовать в реализации этой госпрограммы. До 1 июля 2017 года в губернии в рамках программы должно быть введено в эксплуатацию 877,3 тыс. кв. метров качественного жилья с чистовой отделкой, полностью готового для проживания. В сентябре 2014 года уже были определены восемь проектов для реализации этой программы. А также было принято решение о вовлечении в хозяйственный оборот 16 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в том числе и под реализацию этих проектов.

 
Ставка по ипотеке снизилась
Надо сказать, что в Самарской области увеличению ввода квадратных метров способствует не только развитая экономика, но и развитие ипотечного кредитования. Как рассказал на совещании в Пензе министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, сейчас в России каждая третья квартира - ипотечная. Если брать в расчет только новостройки, то 40% берутся взаем.
"В прошлом году россияне взяли более миллиона ипотечных кредитов на 1,65 млрд рублей", - привел цифры министр. Не снижать планку призваны меры, предусмотренные российским правительством. По словам министра, для этого решено снизить ипотечную ставку до 12%: "Нам удалось найти 20 млрд рублей на субсидирование ставок по ипотечным кредитам. Эти средства позволят людям взять кредиты на сумму около 400 млрд рублей. Если банк выдает кредит под 12% годовых, отвечающий всем нашим требованиям (то есть это кредит до 3 млн руб. на жилье эконом-класса первичного рынка с первоначальным взносом от 20%), то в отчетный период он получит субсидии на ставку".
Банки уже заявили о старте приема заявок на получение льготной ипотеки. Эксперты ожидают, что по программе будет выдано около 230 тыс. кредитов на общую сумму до 500 млрд рублей. Ожидается, что из них около 200 млрд рублей придется на Сбербанк, еще 100 млрд рублей - на ВТБ-24, а остальные 200 млрд рублей в совокупности выдадут банки меньшего размера.
На заседании Совета ПФО прозвучали опасения глав регионов о том, что небольшие банки не смогут попасть в программу. "Для этого было предусмотрено отдельное субсидирование небольших по объему банков через механизмы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию", - успокоил губернаторов глава Минстроя России.

 
Нужно использовать возможности
В Самарской области Сбербанк и ВТБ-24 уже начали прием заявок на льготную ипотеку. Сбербанк принимает их с 18 марта. За это время сюда поступило более 800 заявок на получение ипотеки в рамках программы государственной поддержки.
Николай Меркушкин считает, что самарцам необходимо как можно скорее воспользоваться ситуацией. "Если россияне будут активны, то этой суммы (20 млрд рублей на субсидирование ставок по ипотечным кредитам. - Прим. ред.) может на всех и не хватить, - пояснил он журналистам после совещания. - Поэтому жителям Самарской области надо воспользоваться этой возможностью".
Михаил Бабич, в свою очередь, поручил главам регионов проанализировать, насколько такая ипотека будет доступна для граждан, не сопровождается ли она большим количеством дополнительных обременений, которые становятся непосильной ношей для заемщиков.
Владимир Кошелев назвал снижение субсидируемой ставки очень своевременной и адекватной антикризисной мерой. "Мы уверены, что в кризис лучшая поддержка строительной отрасли - это поддержка покупателей квартир, в первую очередь, через механизмы ипотеки, а не поддержка самих строительных компаний", - пояснил он.
Заместитель исполнительного директора, руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования СОФЖИ Наталья Ладова рассказала, что фонд начнет предоставлять кредиты под 12% годовых уже к лету: "Конечно, ставка выросла, и покупательский спрос сократился. Но у людей сохраняется потребность в квартирах. Поэтому после шоковых ставок конца 2014 года население оценило свои возможности и продолжает думать о покупке жилья. Квартиры, построенные СОФЖИ, покупают как в Самаре, так и в микрорайоне "Южный Город". Сейчас фонд продолжает предоставлять кредиты по ставке 15%, а к лету начнет реализовывать льготную ипотеку под 12% годовых".
Люди, уже участвующие в ипотечных программах, тоже не останутся без помощи властей. Михаил Мень напомнил, что 4,5 млрд рублей выделят на поддержку ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Распределять субсидии будут независимо от того, взял человек валютную или рублевую ипотеку. Поддержку планируется осуществлять в течение года.

Субсидии для льготников должны подкрепляться рыночным предложением
В ходе совещания Совета ПФО в Пензе полномочный представитель президента РФ Михаил Бабич поднял вопрос об обеспечении жильем льготных категорий граждан - к примеру, ветеранов Великой Отечественной войны и детей-сирот. Дело в том, что сейчас сертификаты, которые получают льготники в Приволжском федеральном округе, покрывают около 73% от минимальной рыночной стоимости жилья. И в Поволжье, по словам полпреда, только в Нижнем Новгороде на выделенную субсидию можно купить благоустроенную квартиру, не добавляя собственных средств. А на других территориях даже эконом-жилье стоит дороже.
"Получается, мы выдаем сертификаты, не обеспеченные реальным рыночным подкреплением, - констатировал Бабич. - Этим мы ставим граждан в очень неудобное положение. С одной стороны, государство выполняет обязательства перед ними, с другой - выполняет достаточно формально. Нужно пересмотреть методику расчета субсидий на приобретение жилья для различных категорий граждан. Нормативы для регионов можно приравнять к стандарту жилья экономического класса. И это будет универсальный подход, который позволит создать достаточно справедливый рыночный механизм наделения социально незащищенных слоев населения возможностью приобретения жилья. Будет реальное жилье для реальных людей".
Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень согласился с полпредом: "Уже идет активная работа по этой теме. В 2016 году новую методику будем согласовывать с Минфином РФ".