В своем послании 2013 г. депутатам Самарской губернской думы и жителям региона губернатор Самарской области Николай Меркушкин поставил перед региональным оператором жилищной политики - Самарским фондом жилья и ипотеки (СОФЖИ) - конкретные задачи.

"Только что, на этой неделе, в Москве мы подписали соглашение с руководителем Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Российской Федерации Семенякой Александром Николаевичем, которое позволит нам значительно увеличить объемы строительства жилья экономкласса, начать строительство домов жилищно-строительными кооперативами, строить арендное жилье, позволит брать людям более приемлемые ипотечные кредиты, - сказал глава региона. - С наступающего года возобновляется работа Самарского фонда жилья и ипотеки, которому в 2014 г. нужно построить не менее 100 тыс. кв. м жилья. А в последующие годы надо строить по 200 и даже по 300 тыс. кв. м жилья ежегодно".

Министр строительства Самарской области Алексей Гришин  в мае 2013 г. поручил СОФЖИ разработать предложения по строительству жилья экономкласса для молодых семей, работников промышленных предприятий и организаций.

Одной из форм увеличения объемов жилищного строительства в регионе может стать строительство многоквартирных домов посредством ЖСК. Сегодня жилищные кооперативы создаются по всей стране в соответствии с федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и с опорой на постановление "Об утверждении перечня категорий граждан, которые могут быть приняты в члены ЖСК". Такие жилищно-строительные кооперативы имеют право получить через федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) в безвозмездное пользование земельный участок под строительство многоквартирного дома, помимо этого, фонд посодействует в обеспечении всеми инженерными сетями и подготовит типовой проект жилого дома в соответствии с особенностями земли и потребностями членов ЖСК.

Проводником между федеральным центром и субъектовым ЖСК является регоператор жилищной политики, в Самарской области эта функция возложена как раз на СОФЖИ. Сегодня региональный фонд информирует потенциальных членов кооперативов о возможности участия в новом для нашей губернии проекте, также формируется реестр земельных участков, которые могли бы пойти под строительство жилья для членов ЖСК.

Отметим, что не каждый сможет вступить в госкооператив, федеральным законодательством определены категории граждан, среди них - работники госучреждений здравоохранения, образования и культуры, также в ЖСК могут вступить военнослужащие, федеральные госслужащие, научные работники госакадемий и сотрудники оборонно-промышленного комплекса. Основанием для "входа" в кооператив является наличие стажа работы для разных категорий от трех до семи лет, помимо этого, они должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

ЖСК ассоциируется у многих с советскими временами, когда государство давало возможность населению объединяться в жилищно-строительные кооперативы. Только тогда схема финансирования была другой, денежные средства работникам предприятий выдавались государством и, конечно, не на безвозмездной основе. После завершения строительства в течение установленного срока люди постепенно возвращали деньги государству. При этом забавным является тот факт, что чаще всего люди не знали, кому достанется какая квартира, вопрос зачастую решали с помощью жеребьевки.

Со временем такая форма ЖСК осталась в прошлом, появились новые формы получения жилья, банки начали разрабатывать кредитные продукты под долевое строительство (ДДУ). Кстати, стоит разобраться и с тем, чем отличается участие в "долевке" от строительства посредством ЖСК. В случае с ДДУ застройщик оформляет с участником строительства договор, согласно которому обе стороны берут на себя обязательства, в договоре прописываются сроки строительства. В случае срыва проекта дольщик имеет право с договором обратиться в суд.

По словам партнера адвокатского бюро "Яблоков, Лапицкий и партнеры" Дмитрия Кочергова, в этом плане система долевого строительства наиболее совершенна.

"В случае если объект долевого строительства "замораживается", дольщик имеет право обратиться в суд при наличии договора. При этом у нас в области действует программа субсидирования подобных проектов, то есть обманутым дольщикам возмещают ущерб денежной компенсацией или метром. В случае с ЖСК определить ответственное лицо и привлечь его к ответственности крайне трудно", - говорит юрист. 

Именно поэтому в начале 2000-х многие строительные компании начали применять ЖСК как мошенническую схему. Зачастую застройщик выступал в роли председателя кооператива, на нем была все работа по оформлению уставных документов. А финансирование ЖСК представляет собой "общую копилку" членов кооператива, или, по-другому, пайщиков, и успех строительства полностью зависит от соблюдения ими графика паевых взносов. В качестве примера можно привести тольяттинский ЖСК "Жасмин-дом": финансирование строительства жилого дома осуществлялось в рамках договора простого товарищества и договоров инвестирования. Все вкладчики утверждают, что перечислили необходимые средства на счета ЖСК в полном объеме, но своих квартир так и не увидели. Председатель ЖСК Виктор Данилов сегодня находится в бегах, а банки, которые предоставляли кредиты на строительство, судятся с рядовыми вкладчиками.

В свою очередь, ЖСК в версии "от СОФЖИ" отличается от всего, что было представлено на строительном  рынке ранее. Регоператор жилищной политики работает с государственными учреждениями и их сотрудниками, а значит есть определенная гарантия защиты прав пайщиков. По словам руководителя Бюро содействия развитию некоммерческих форм жилстроительства Евгения Алешина, СОФЖИ берет на себя все правовое регулирование.

"Мы взялись за развитие ЖСК, чтобы люди не набили шишек при работе с коммерческими структурами, - рассказал Алешин. - СОФЖИ занимается оформлением всех необходимых документов на землю, помогает с оформлением права собственности, формирует и регулирует весь список пайщиков. Также мы фиксируем объем и график выплат паевых взносов, чтобы строительство не затягивалось, а застройщиком будет являться не коммерческая структура, а сам фонд".

Первый проект ЖСК от СОФЖИ стартует в Тольятти, 20 декабря 2013 г. был официально зарегистрирован ЖСК "Универстрой". Земельный участок в Автозаводском районе площадью 4 тыс. кв. м был передан под строительство дома для профессорско-преподавательского состава ТГУ. Предельная стоимость квадратного метра жилья, которое будет построено ЖСК "Универстрой", установлена Росстроем и зафиксирована на момент создания кооператива в размере 31,6 тыс. рублей. Земля под застройку является федеральной собственностью и закреплена за ТГУ на правах постоянного пользования. Возможность застройки таких земельных участков, предоставляемых под строительство жилых домов бесплатно, как раз предусмотрена ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

По словам ректора ТГУ Михаила Криштала, у него не было сомнений в необходимости передачи земли в пользу своих сотрудников. "Инициатива по передаче земельного участка под строительство дома для профессорско-преподавательского состава ТГУ полностью укладывается в проводимую в вузе социальную политику. В конечном итоге благосостояние наших сотрудников в том числе говорит о конкурентоспособности вуза", - считает Криштал.

Доцент кафедры "Гражданское право и процесс" и председатель ЖСК "Универстрой" Наталья Соломеник считает, что мало руководителей, которые проявляют такое внимание к своим сотрудникам. "Надо сказать, что далеко не каждый руководитель способен безвозмездно отдать земельный участок под строительство жилья для своих сотрудников. Со стороны ректора Михаила Криштала это очень широкий шаг, свидетельствующий о том, что он старается уделять социальной политике в ТГУ большое внимание. Мы, со своей стороны, очень благодарны ему", - сказала Соломеник.

СОФЖИ помогает университету в организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, выбора проекта дома и строительных подрядчиков, а также дальнейшего сопровождения вопросов строительства дома.

Стать членами жилищно-строительного кооператива, которому будет предоставлен указанный выше земельный участок, могут научно-педагогические работники, для которых ТГУ является основным местом работы. При этом стаж научно-педагогической работы должен составлять не менее пяти лет, но если научно-педагогический работник является родителем в молодой семье или многодетной семье, то требования к стажу работы не предъявляются. Кроме того, у заявителей не должно быть в собственности земельного участка или на правах аренды, который предоставлялся им государственными или муниципальными органами под жилищное строительство. В списке членов ЖСК уже 36 человек, его формирование продолжается и сейчас.

Новая система ЖСК и в целом механизмы получения жилья на строительном рынке по более низким ценам всегда вызывали массу вопросов. По мнению эксперта рынка недвижимости Ирины Рязановой, законодательство в сфере ЖСК могло работать эффективнее, если бы в 2000-х гг. учли ряд моментов. В любой форме приобретения жилья есть риски, полагает Рязанова. По ее мнению, если бы при возникновении современных ЖСК были учтены правовые регуляторы, они бы не сработали в пользу мошеннических схем. "Что касается новых форм ЖСК, в частности той, с которой сегодня работает СОФЖИ, можно сказать, что она работает на особый сегмент потребителя, то есть на государственных служащих, и, думаю, это уже определенная гарантия", - считает Рязанова.

По ее мнению, фиксированная цена квадратного метра является спорным вопросом. "При нашей экономике никогда не знаешь, какая цена на стройматериалы и услуги будет завтра, но, думаю, специалисты фонда учли эти моменты на перспективу", - подытожила эксперт.

По мнению партнера адвокатского бюро "Яблоков, Лапицкий и партнеры" Дмитрия Кочергова, ни член ЖСК, ни дольщик не застрахованы от потерь своего капитала.

"У нас есть множество законов, которые регламентируют права, обязательства и наказание, но ни один из них не застраховывает вкладчика от рисков, - считает Кочергов.  - Вспомним, как было до введения автострахования, было множество судебных тяжб, люди выколачивали из друг друга деньги любыми методами. После того как ввели страховку, люди стали относиться к своему имуществу более спокойно. Думаю, любые вклады в недвижимость должны быть застрахованы, тогда гарантий от третьих лиц не потребуется".

Михаил Криштал, ректор Тольяттинского государственного университета:

- Губернатор говорил, что профессия преподавателя вновь должна стать престижной, кадры нужно беречь и поддерживать. Я полностью согласен с этим. Показателем престижа профессии является ощущение у работника стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Это не только конкурентоспособная заработная плата, но и наличие своего жилья. Университетом начиная с 2009 г. в порядке приватизации передано сотрудникам в собственность 107 квартир, из них 104 в общежитии и три квартиры, приобретенные в свое время специально для преподавателей, которые приехали работать в ТГУ по контракту. В конечном итоге благосостояние наших сотрудников, в том числе, говорит о конкурентоспособности вуза.

Ирина Рязанова, эксперт рынка недвижимости:

- Я считаю, что в любой форме приобретения жилья есть риски. Если бы при возникновении современных ЖСК были учтены правовые регуляторы, они бы не сработали в пользу мошеннических схем. Что касается новых форм ЖСК, в частности той, с которой сегодня работает СОФЖИ, можно сказать, что она работает на особый сегмент потребителя, то есть на госслужащих, и, думаю, это уже определенная гарантия. При этом каждый член ЖСК должен внимательно изучить все условия, прописанные в уставе. Жилищные кооперативы - эффективный инструмент возведения жилья экономкласса, но с ним нужно уметь правильно работать, тогда мы давно бы обеспечили жильем многие категории граждан.