"Нельзя видеть в людях своих крепостных"

Сегодня практически в каждой управляющей компании Тольятти есть такие проблемные дома. И в то время как одни УК пытаются честно отстоять свое право управлять домом, другие, прямо скажем, ведут подковерную игру, переманивая жителей при помощи подкупленных инициативных групп. Иногда дело приобретает нешуточный оборот и между жильцами одного и того же дома разворачивается настоящая гражданская война с пикетами, листовками и откровенным вредительством.
Для обсуждения этой проблемы в рамках круглого стола редакция "ПТ"пригласила представителей тольяттинских управляющих компаний. В беседе приняли участие директор "Управляющей компании ЖКУ"Александр Копцев, управляющий "ТСЖ ЖЭК 01"Андрей Кондаков и директор УК "Стандарт ЖКХ" Юрий Чуев. Экспертом в этом обсуждении выступил вице-спикер думы Тольятти Александр Денисов.
- Расскажите для начала немного о себе и ваших компаниях. Приходилось ли вам сталкиваться с необходимостью вступать в борьбу за дома с другими УК?
Копцев: У нас на обслуживании и содержании находятся дома в Центральном и Автозаводском районах общей площадью 68 тыс. кв. м. Наша компания молодая, на рынке коммунальных услуг мы работаем 2,5 года. Имеется устойчивая динамика развития. В практике при приемке домов приходилось сталкиваться как с фактами, если так можно выразиться, цивилизованного перехода домов из одной УК в другую, так и с фактами вопиющего нарушения действующего законодательства. И вот как раз по нашей сегодняшней теме можно привести два характерных примера. На одном из домов Автозаводского района было создано ТСЖ, которое выбрало другую управляющую компанию. С решением собственников перейти в другую УК и полным пакетом соответствующих документов председатель правления вновь созданного ТСЖ обратился в действующую управляющую компанию - ООО "УК №1". Руководство компании, ознакомившись с представленными документами и убедившись в легитимности собрания и решения жильцов о создании ТСЖ и перехода в другую УК, организовало совместное совещание заинтересованных сторон, на котором были обсуждены финансовые, технические и юридические вопросы перехода. На основании выработанного протокола совещания переход был произведен быстро и качественно. Вторым, но уже негативным, примером перехода дома от одной УК в другую может служить случай с домом №21 по ул. Новопромышленной. Руководство действующей управляющей компании - ООО УК "Твой дом" - в аналогичной ситуации повело себя абсолютно противозаконно. Рассматривая данный дом как свою "вотчину" и собственников жилья этого дома как своих "крепостных", оно буквально встало в позу: "Никуда вы не уйдете!", бойкотирует законные решения жильцов, не признает заключение Государственной жилищной инспекции РФ, тем самым демонстративно нарушает действующее законодательство. В результате этих действий ресурсоснабжающие организации не могут заключить договор с новой компанией на подачу ресурсов в этот дом и вновь избранная УК не имеет возможности исполнять свои договорные обязательства перед ТСЖ. А от этого страдают обычные жильцы данного дома.
Чуев: На сегодня у нас заключены договоры на обслуживание порядка 200 тыс. кв. м., из которых жильем являются 12 многоквартирных домов в Тольятти. В Жигулевске у нас на обслуживании 107 домов. Проблемы перехода домов из одной компании в другую мы знаем хорошо. Это постоянный процесс, мы и в данный момент находимся в спорах с конкурентами по некоторым объектам.
Денисов: Я также в свое время работал в УК "ПЖРТ-сервис", поэтому о проблемных вопросах работы знаю не понаслышке. В годы моего руководства эта УК обслуживала 100 домов.
Копцев: Проблема перехода домов - в том, что эта процедура до сих пор четко не отрегулирована. Плюс имеет место быть фактор порядочности самих УК при разрешении подобных споров. И это все - на фоне того, что есть Положение Общественного совета при мэрии по вопросам ЖКХ, где достаточно четко определен порядок перехода домов от одной УК в другую. Если стороны будут хотя бы придерживаться этого порядка, то все будет нормально. Нельзя видеть в людях своих крепостных. Только на деле этого не происходит. Собственники реально хотят участвовать в управлении своими домами, а им не дают этого делать.
- Какие причины толкают собственников на смену управляющей компании?
Копцев: Коллеги подтвердят: все УК работают по одним и тем же тарифам. Все платежи по коммунальным ресурсам должны распределяться "в ноль", то есть от этих платежей УК ничего не имеют. Компании могут существовать и развиваться только за счет статьи "Содержание", и эта статья всегда обсуждается с жителями. Отсюда вопрос: "Для чего переходить"? Мы для себя сделали вывод: люди переходят с одной целью - чтобы реально участвовать в управлении своим домом. Взять тот же процесс съема показаний общедомовых приборов учета. Наш специалист всегда это делает с участием представителя ТСЖ. Сняли вместе показания общедомового прибора учета, а потом сравнили с показаниями индивидуальных счетчиков. Если есть разница, то происходит распределение ее на всех поровну, так как это общедомовые нужды, и дом эти ресурсы все-таки потребил. Опять же вместе удостоверились, что каких-то протечек нет и все подсчитано правильно. Когда такой процесс является открытым, то и вопросов у жителей не возникает, и на этом строится доверие к своей УК. Примерно так же открыто происходит процесс формирования плана текущего ремонта и организация работ по его выполнению. Люди должны видеть, сколько денег собрано по статье "текущий ремонт" и сами решают, что нужно и можно сделать на эти деньги. Вот она - суть участия в управлении.
Кондаков: Я полностью согласен, что все зависит в первую очередь от отношения, от готовности идти навстречу и достигать взаимопонимания - как с одной, так и с другой стороны. В этом году благодаря модернизации у нас на 5-7% снизились платежи и по теплу, и по воде, тогда как во всем городе произошел рост. Перекосов с показаниями общедомовых приборов стало меньше благодаря слаженной совместной работе. Мы совершенно по-другому относимся к своим жителям, и они, соответственно, к нам. Мы всегда все разъясняем и ничего не скрываем. У нас любой собственник может прийти в управление ТСЖ, где ему все подробно объяснят, что к чему. При этом я понимаю, что налаженную в небольших ТСЖ схему трудно перенести на массовые объемы, на старый жилфонд. Тем не менее, такой подход к работе оправдан и эффективен. У нас все на виду, мы знаем обо всех процессах и возникающих проблемах и тут же их решаем.
Денисов: Очень большая разница между домом, где есть ТСЖ, и большим многоквартирным домом, которому больше 30 лет и в котором куча проблем, требуется капремонт и т.д. А в ТСЖ все ясно и понятно, все как одна семья, делают общее дело, ведут общее хозяйство.
Копцев: Вообще, практика показывает, что крупные УК уделяют гораздо меньше внимания отдельно взятому дому, в то время как мелкие и средние компании видят все проблемы как под лупой.
Чуев: Маленьким компаниям очень тяжело работать, крупным легче. В больших организациях соотношение уровня фонда заработной платы к общему начислению за содержание выглядит намного веселей. Маленькой УК нужно содержать почти тот же штат специалистов при весьма скромном бюджете. Неплатежи населения очень серьезно сказываются на УК, работать крайне сложно, тем более осуществлять ремонты и т.п. На мой взгляд - чем больше обслуживаемый жилой фонд (а соответственно, больше и сама компания) - тем удобнее и проще работать.
- Почему зачастую управляющие компании не отдают без боя свои дома, несмотря на решение жителей?
Чуев: Сейчас в нашем городе сложилась интересная ситуация. Нам часто приходится судиться за дома, и мы сделали вывод, что решения судов просто не исполняются. Это нонсенс - оказывается, властным структурам нет дела до закона. Суд выносит решение, а исполнять его никто не собирается. Любые обращения в органы ничего не дают. Болото какое-то.
Для крупных УК весьма опасно, когда возникает много новых управляющих компаний. Все они голодные, пытаются заработать свой кусок хлеба. Хотя не всем нужно 500 домов, некоторым достаточно 5-10, лишь бы была возможность работать, семью кормить и хоть как-то развиваться. Старые, крупные игроки всячески пытаются удержать свои дома, используют различные административные ресурсы, сомнительные приемы в виде распускания слухов, подкупа и т.д. Все понятно: это бизнес, они его охраняют. Как бы собственники ни хотели верить, что они все решают, - в итоге все не так. Пока руководство прежней УК не решит отдать дом, этого не произойдет. Почти всегда так. Не исполняются, повторюсь, даже решения суда.
Вторая проблема - это ресурсные организации. Трудно понять, чем руководствовался законодатель при регулировании этого вопроса, только получается так, что УК в итоге - это боксерская груша. Все проблемы с негативом при повышении тарифов, с затратами на содержание штата для выполнения комплекса услуг по начислению, сбору денежных средств, борьбы с неплательщиками, судами и т.п. решает УК в одиночку. А ресурсные организации в это время, вместо того чтобы оказывать посильную помощь для сбора их же средств, хихикают и, что еще более низко,  пытаются судами взыскивать с УК все деньги, недополученные в результате неплатежей от населения. Это просто отвратительно. Кстати, за перечисление платежей в ресурсоснабжающую организацию УК не берет с них ни копейки. Как вам это?
В то же время поставщик ресурсов служит своего рода инструментарием в процессе перехода. Даже если жителями решение о переходе уже принято, поставщик почему-то может манипулировать ситуацией, типа: "мы не станем с вами заключать договор, пока старая УК не расторгнет его с нами". Как они расторгнут договор, если просто не хотят этого делать? Абсурд!
Мы уважаем "Тольяттигаз", они сейчас действуют совершенно автономно, имеют свои собственные договоры с жителями, сами выставляют счета и собирают деньги с потребителя. Если бы все ресурсники так работали - ситуация была бы иной, кстати, и процесс перехода бы значительно облегчился.
Когда дом в целом накапливает долги перед УК по вине жителей, УК в понимании людей часто заносят в список должников. Хотя это клеймо должно быть не на УК, а на лбу у неплательщиков.
Денисов: Нельзя не принимать во внимание и риски УК, которая обслуживала дом до этого. Ведь жизнь богаче любой схемы. УК может вкладывать определенные средства в счет будущего периода в ремонтные работы, на оснащение дома во благо жителей. А потом создается определенная группа лиц, которая начинает правдами и неправдами агитировать за переход в новую УК. А защищенности интересов компании, которая вложила средства, нет. У УК неизбежно возникает вопрос: если нет доверия, зачем я буду вкладывать средства на перспективу, если дом в любое время может уйти?
Кондаков: Несмотря на это, согласно Жилищному кодексу, договоры должны перезаключаться раз в год, три и максимум пять лет, то есть процесс все равно неизбежен. Поэтому даже если есть препоны во время внеочередного перехода по инициативе жителей, рано или поздно придет время перезаключать договор с компанией, которая не устраивает собственников. Справедливости ради нужно отметить, что нередки случаи, когда дома после перехода возвращались в прежние компании. И это уже вопрос качества содержания.
- Качество содержания и его стоимость - это определяющие факторы, на которые жители должны обращать внимание при выборе УК? Как собственникам не ошибиться и не заключить договор с недобросовестной фирмой-однодневкой?
Денисов: Коммунальные платежи идут ресурсоснабжающим организациям. А вот статья "Содержание"- это та статья, которая, грубо говоря, кормит штат работников УК. Работу компании часто оценивают по работе младшего обслуживающего персонала, тех, кто, как говорится, работает "на земле". То, как убирается придомовая территория, подъезды, как работает освещение, - все это служит для людей показателем качества работы УК. Один раз в год можно пересмотреть эту статью и определить ее размер. Этот тариф различен для разной серии домов, зависит от этажности, планировки и т. д. Поэтому он не может быть одинаковым везде в любом случае. Чаще всего люди выступают против повышения этого тарифа. А с другой стороны, руководитель УК должен платить заработную плату дворнику и хоть немного, но повышать ее, иначе работать будет некому. Вот это вечная проблема. Люди говорят: "Работайте лучше, тогда мы вам будем больше платить". А коммунальщики отвечают: "Как нам лучше работать за такую зарплату?"
Чуев: Жители никогда не будут "за" повышение тарифа на содержание. Кому хочется платить больше? На мой взгляд, никакая разъяснительная работа с населением в этом вопросе не поможет. Особенно если речь идет о пожилом населении, которое может рассчитывать только на свою пенсию. Люди должны обращать внимание на то, есть ли опыт работы у компании, кто в ней работает, что за специалисты, есть ли необходимые инструменты, оборудование, инвентарь и т.п. В Интернете и газетах часто можно найти информацию, совершенно противоположную реальной, поэтому выход один: посмотреть уже обслуживаемые дома, поговорить с жителями этих домов.
Денисов: Кроме юридических и организационных тонкостей, люди должны обратить внимание на саму компанию, ее состав, репутацию. Нужно узнать, какими ресурсами она располагает, есть ли оборудование, при помощи которого компания собирается обслуживать жилой дом.
Компания должна показать, что у нее есть ресурсы для обслуживания дома, которые не ограничиваются одним дворником, надевшим на себя фирменную накидку. Если ты претендуешь на этот дом, а жители рассматривают тебя как одного из потенциальных кандидатов, - предложи себя, докажи, что ты на что-то способен. А то потом оказывается, что у организации есть только своя авторучка и метла - и та кредитная. Так появляются компании-однодневки, с которыми жители приобретают еще больше проблем.
- В спорах УК крайними зачастую остаются жители. У них на глазах в ущерб качественному обслуживанию разворачиваются коммунальные битвы, приходят по две платежки. Это приводит к растерянности людей и наращиванию долгов перед ресурсоснабжающими компаниями… Как предотвратить подобные ситуации?
Копцев: Это вопрос порядочности руководителей УК. Но нельзя использовать рейдерские методы, нужно действовать цивилизованно: дождаться решения жилищной инспекции, если потребуется - суда и потом уже зайти на дом. В этом случае никаких двойных квитанций не будет.
Чуев: Я думаю, ориентироваться на порядочность здесь вообще не имеет никакого смысла. Нужен единый орган в городе либо в области, абсолютно не зависящий от местных дельцов, который сможет регулировать и решать все эти вопросы. Созданный при мэрии общественный совет по ЖКХ состоит, в основном, из крупных УК и ресурсных организаций, которым неинтересен процесс перехода в малые УК и их развитие. И его решения носят рекомендательный характер. ЖКХ - это в первую очередь бизнес, поэтому отдавать дома никто не хочет.
Еще есть такая проблема, как злоупотребление правом. Можно бесконечно проводить собрания, высказываться "за" и "против", и эти движения инициируются то одной, то другой компанией. Здесь, наверное, должен быть установлен лимит времени: к примеру, провели легитимное собрание - и больше не возвращаться к этой теме год.
Денисов: Нельзя забывать, что долги возникают не только из-за споров УК, это лишь малая часть. Есть такое понятие, как критерий доступности услуги, то есть реальная возможность ее оплаты. Повышая тарифы, плату за жилищно-коммунальные услуги, монополисты не берут в расчет то, что жители уже просто не в состоянии ее оплачивать по таким расценкам. Тариф на содержание имеет свою калькуляцию, он прозрачен, утверждается совместно с жителями. А что заложено в тариф на ресурсы? А там "сидит"спецохрана с автоматами, турбазы, представительские расходы и т.д. При этом чиновники утверждают эти тарифы. А есть себестоимость конкретного коммунального продукта, 1 кВт электроэнергии, куба холодной воды. Так на эту себестоимость накручиваются всяческие дополнительные расходы.
Копцев: Полностью поддерживаю мнение предыдущего выступающего. Хочется к этому добавить: если бы тарифы на энергоресурсы заморозили хотя бы на 3 года, то о "проблемах ЖКХ"через полгода все забыли бы!
Чуев: Эти структуры должны быть только государственными и ни в коем случае не коммерческими. На этом нельзя делать бизнес: это же наша стратегическая собственность. А что происходит? Тарифы растут необоснованно быстро. Электроэнергия, вода, газ - они не должны столько стоить!
Денисов: В Тольятти на данный момент долги населения составляют 1,6 млрд рублей. И надо понимать, что большая их часть никогда не будет выплачена и никакие исполнительные листы не помогут. Поэтому, если работать с чистого листа, то надо для начала привести этот рынок в порядок. А он сегодня пребывает в хаотичном состоянии.
- Как, за счет чего это возможно сделать? Должна ли власть участвовать в этом процессе?
Денисов: Прежде всего, надо изменить отношение к управляющим компаниям в принципе. Сегодня все говорят о проблемах ЖКХ, при этом основная масса просто не понимает эту сферу, не вникает в суть. УК виноваты во всем - и в повышении тарифов, и в образовании задолженностей, и в начислении ОДН. Послушать, так здесь только и работают воры и мошенники. Параллельно идет давление со стороны монополистов-поставщиков, которые постоянно требуют денег. При этом уже три года (минимум) по всем вертикалям силовых структур - прокуратура, СК, МВД - проводятся проверки организаций сферы ЖХК. И за все это время в Тольятти не было выявлено и доказано случаев воровства, мздоимства, взяточничества.
Вторая проблема заключается в том, что исполнительная власть отгораживается от решения насущных вопросов ЖКХ. Во всех домах есть муниципальная доля, и муниципалитет по доверенности администрации должен представлять город в каждом конкретном доме: инициировать собрания, рассматривать обращения граждан. Почему мэрия этого не делает? Ведь это нарушение закона, невыполнение своих обязанностей и полномочий. Пора переходить от слов к делу. Они тоже должны голосовать. Мало того - они должны быть инициаторами. Так возьмите ситуацию в свои руки, покажите пример и поведите людей за собой!
Копцев: Представители власти голосуют, но не выходя из кабинетов. При этом создание ТСЖ они одобряют охотно, а при выборе УК дистанцируются и ставят прочерк: им все равно, какая компания будет обслуживать дом.
Кондаков: Понятно, что с ТСЖ ситуация гораздо проще. У нас сейчас проблемы сводятся к тому, как лучше клумбы рассадить, установить ли на лугу детскую площадку... Но это - по большому счету, приятные бытовые хлопоты. А так все вопросы у нас решаются сообща и довольно быстро. Но понятно, что на всем жилфонде это все реализовать невозможно. А потому правительство должно уделять проблемам ЖКХ особое внимание, а не самоустраняться от их решения. Я считаю, что ТСЖ, которые отважились создать собственную организацию, должны пользоваться налоговыми преференциями. Мы не зарабатываем деньги, не получаем прибыль, как коммерческие организации, при этом в плане налогообложения стоим с ними в одном ряду. Государство не думает решать эту проблему, хотя на всех уровнях власти говорят о целесообразности создания ТСЖ.
Чуев: Сейчас образовалось столько законов, что никто ни в чем не может разобраться. Думаю, что процесс смены УК нужно максимально упростить. При этом его не надо никак увязывать с порядочностью (или непорядочностью) той или иной компании, это должно быть четко отрегулировано законом, документами. Решение жителей является определяющим. Есть протокол решения - все, он должен неукоснительно исполняться. Должны быть жесткие нормы и сроки: в недельный срок передать всю документацию вновь избранной УК. А если это будет игнорироваться - то вопрос уже к правоохранительным органам, которые должны четко контролировать их исполнение.. Если ты действительно хочешь обслуживать дом - борись за него, но не силовыми и подлыми методами, а реальными делами на благо жителей.
Денисов: В большинстве своем руководители УК - это волевые, мужественные, профессионально подготовленные люди, которые несут на себе колоссальную нагрузку. Пора понять, что жители и управляющие компании - не враги, а партнеры, цель которых должна быть единой: сделать нашу жизнь комфортнее и лучше.
Комментарий
Александр Николаевич Пивцаев, заместитель директора по маркетингу и сбыту Территориального управления по теплоснабжению (ТУТС) г. Тольятти:
- Специалисты нашего управления неоднократно сталкивались с попытками ухода УК от оплаты потребленной тепловой энергии путем перевода жилого фонда в новую структуру. Яркий пример - жилой дом на ул. Баныкина, 70. За последние 4 года уже сменились 4 компании, которые брали на себя управление этим домом. В итоге за сезон 2009/2010 гг. образовалась задолженность в размере 643 тыс. руб., которая превратилась в так называемую "мертвую", т.е. она уже не будет взыскана. До 1 ноября 2013 года здесь работала ООО "УК ЖЭК", которая накопила 2,5 млн руб. задолженности. Сейчас домом управляет ООО "УК "Статус".
ТУТС ведет активную работу по взысканию просроченной задолженности с УК, ТСЖ и ЖСК. В целом, на сегодня просроченная задолженность УК, ТСЖ и ЖСК Центрального района Тольятти перед энергетиками составляет 162 млн рублей. На эти деньги энергетики могли бы произвести дополнительный ремонт теплотрасс или закупить необходимые для работы расходные материалы при подготовке к нынешнему отопсезону.
На рынок оказания услуг в сфере управления жилищным фондом ежегодно приходят новые организации, не имеющие опыта работы в данной сфере, не располагающие необходимой ремонтной базой и соответствующими специалистами. Также вновь организованные управляющие компании в форме ООО, как правило, не располагают резервным фондом для возможности своевременных расчетов с поставщиками ресурсов.
Инициируя собрания (зачастую фиктивные) с собственниками жилья, некоторые из них получают в управление многоквартирные дома, не принимая обязательств предыдущей УК по долгам перед ресурсоснабжающими организациями. Таким образом возникают долги перед ресурсоснабжающими организациями, что вынуждает вводить ограничения на поставку энергоресурсов в соответствии с действующим законодательством. Из опыта работы с такими компаниями можно сделать вывод, что они создаются с целью неправомерного обогащения учредителей за счет добросовестных жителей нашего города.
Решить проблему УК-однодневок, по мнению специалистов ТУТС, смогло бы принятие законодательной властью порядка работы управляющих компаний в сфере ЖКХ, в котором была бы учтена норма ответственности УК, наподобие лицензирования вновь создаваемых организаций. Сейчас в Тольятти существует подобный документ. Однако он принят на уровне исполнительной власти города и носит рекомендательный характер, что не исключает возможности создания УК-однодневок и нецелевого использования средств горожан.