Согласно Закону о государственной кадастровой оценке, в 2022 году была проведена массовая переоценка всех земельных участков в России, что может привести к значительному изменению их кадастровой стоимости. Эта процедура, использующая методы массовой оценки, иногда приводит к завышению стоимости отдельных объектов, что вызывает необходимость пересмотра результатов оценки собственниками недвижимости.

Методы массовой оценки недвижимости

При проведении массовой оценки недвижимости используются три основных метода:

• Сравнительный метод - основан на анализе цен сделок с аналогичными объектами недвижимости. Учитываются характеристики объектов, такие как местоположение, площадь, состояние и др.
• Затратный метод - определяет стоимость объекта исходя из затрат на его воссоздание или замещение с учетом износа. Применяется преимущественно для специализированных и новых объектов.
• Доходный метод - основан на расчете потенциального дохода от использования объекта недвижимости. Используется для оценки коммерческой недвижимости, генерирующей доход.

Выбор конкретного метода или их комбинации зависит от типа оцениваемых объектов и доступности рыночных данных. Для повышения точности оценки применяются статистические модели и автоматизированные системы обработки больших массивов данных.

Ошибки в расчетах кадастровой стоимости

При определении кадастровой стоимости недвижимости часто возникают ошибки, которые можно разделить на три основные категории:

• Методологические ошибки - несоответствие расчетов методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Например, неверное применение оценочных моделей или некорректный учет ценообразующих факторов.
• Технические ошибки - описки, опечатки, арифметические погрешности, влияющие на величину кадастровой стоимости. Это может быть неправильно указанная площадь объекта или ошибка при внесении данных в реестр.
• Ошибки в исходных данных - использование недостоверных или неактуальных сведений об объекте недвижимости. Например, неверное определение вида разрешенного использования земельного участка или игнорирование его фактического состояния.

Выявление и исправление этих ошибок позволяет собственникам добиться снижения кадастровой стоимости и, как следствие, уменьшения налоговой нагрузки.

Влияние рыночной цены на кадастр

Рыночная стоимость недвижимости может оказывать влияние на ее кадастровую оценку, хотя эта связь не является прямой. При проведении государственной кадастровой оценки учитываются рыночные данные о сделках с аналогичными объектами. Однако кадастровая стоимость обычно определяется методами массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности каждого объекта.

В случаях, когда кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, собственник имеет право оспорить результаты оценки. Если в ходе независимой оценки будет установлена рыночная стоимость ниже кадастровой, комиссия Росреестра или суд могут принять решение о снижении кадастровой стоимости до уровня рыночной. Это позволяет скорректировать налоговую базу и уменьшить налоговую нагрузку на собственника недвижимости.